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告别旧城改造模式“瑞安系”资产大整合

2020-07-31 05:37:04  来源:澳满生活网  

[ 罗康瑞表示,2015年时,他要把瑞房的负债率降到50%。为了完成这个计划,他不排除会出售瑞房或者中国新天地旗下部分持有型商业资产套现 ]

罗康瑞麾下的“瑞安系”正在经历一场空前的资产大整合。

5月28日,瑞安房地产(00272.HK,下称“瑞房”)主席罗康瑞在接受《第一财经日报》记者专访时宣布了自己的一个重大决定,曾给公司带来颇高市场知名度及不俗业绩表现的旧城改造模式,将在现有旧城改造项目结束后画上句号。

“过去两年,在这样一个充满了调控的复杂环境,公司经营模式需要那么大的调整的时候,我退得太快。”为了挽回下滑的业绩,一度退居幕后两年的罗康瑞重新回到台前主持大局。

如今,大型动拆迁项目正使得瑞房的资金周转灵活度远不如其他房地产开发商,较长的开发周期给瑞房的负债、投资成本以及支出带来了不利的因素。他称,公司正在通过分拆、重新搭建平台以及出售部分物业等计划来降低公司的负债率,预计到2015年,瑞房的净资产负债率可以降到50%。

“瑞安系”洗牌重来

瑞房2012年的年报显示,公司2012年实现营业额48亿元,跌43%;经营溢利13.97亿元,跌55%;纯利20.29亿元,跌41%。去年公司实现销售收入约57亿元,远远低于120亿元的销售目标,也不及2011年的销售额。

“过去几年我们经营不好,所以需要调整。”重新“出山”后,罗康瑞有意通过集团业务重组的方式来重新提振瑞房业绩。在他的构想中,未来,瑞安系旗下将只剩下两大平台——作为开发主体的瑞房以及作为投资经营主体的中国新天地。

这是否意味着,罗康瑞将放弃其创业后的第一个上市平台——瑞安建业(00983.HK)?过去,“瑞安系”包括三个公司——瑞房、瑞安建业以及以收购烂尾楼为主营业务的中华汇。几年前,在英国上市的中华汇被瑞安建业私有化,业务也被并入瑞安建业。

罗康瑞称,瑞安建业的平台较小,在市场中竞争力不强,但“瑞安系”应该不会考虑私有化瑞安建业,“它有水泥等自己的业务需要经营,我会跟同事们继续探讨瑞安建业的发展方向。”

公开资料显示,瑞房目前拥有土地储备1100万平方米;作为经营平台的中国新天地,业务将主要集中在内地城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。首批确定注入的项目料涉及资产总额680亿元。

值得一提的是,瑞房旗下可能被注入中国新天地的商用物业租金每年都在提升。公开资料显示,该公司去年租金收入12亿元,较前年的8.4亿元涨幅明显。今年预计租金可达15亿元。市场分析人士指出,明年该公司旗下的企业天地二期和虹桥天地的写字楼部分也会完工,预计明年租金会有更大提升。

旧城改造模式难以为继

不过,要完成上述两大平台的搭建,罗康瑞必须先解决两个备受投资者诟病的问题——高达70%的负债率和60万平方米的动迁计划。

旧城改造曾经是瑞房引以为傲的开发模式,让瑞房“一战成名”并且奠定其业内地位的上海(楼盘)新天地,正是上海市中心旧城改造项目——太平桥改造项目的一部分。之后,瑞房陆续在重庆(楼盘)、武汉(楼盘)、佛山(楼盘)等地获得旧城改造项目,试图将上海太平桥改造项目的成功经验在这些城市进行复制。

如今,旧城改造中的动迁问题,却成为沉淀公司大量资金的发展阻力。过去几年,上海、重庆、佛山等地的项目均有过出售项目股权融资的情况出现。

“当然,这个模式还是算成功的,但是最近这几年情况有了很大的变化,尤其是在2008年国际金融危机,以及在政府房地产限购、限贷严厉政策的实施下,对我们的经营产生了影响。动迁真的很难。” 数据显示,最近五六年,瑞房仅在上海一地投入的动迁资金已高达120亿元。如今,公司旗下项目待动迁面积还有60万平方米,需要对口资金约40亿元。

最终,罗康瑞不得不决定,在这60万平方米项目动迁完成后,为瑞房的旧城改造故事画上句号。

他决定放弃瑞房一直以来擅长大型旧城改造的定位,改走“短、平、快”路线。“为了加速项目开发速度、提高资金周转效率,未来瑞房将不会再参与大型动迁项目,而会主动选择一些快速周转的中小型项目以做大公司业绩。”罗康瑞如是说。

2015年负债率降到50%

为了尽快达成目标,罗康瑞还进行了一系列融资计划。

3月28日,瑞房宣布一个全新的融资计划,按每3股分发1股比例供股,每股供股价1.84港元,较当日收市价3.34港元折让44.9%;将发行不多于22.5亿股供股股份,集资最多41.37亿港元,将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目运迁进度、收购以及偿还现有债务。

“我们对新的负债没有太大兴趣,主要还是希望自己的资本金提高。”罗康瑞表示,2015年时,他要把瑞房的负债率降到50%。为了完成这个计划,他不排除会出售瑞房或者中国新天地旗下部分持有型商业资产套现。他同时透露,正在为中国新天地旗下商业项目寻找投资者和拥有丰富经营经验的合作伙伴。

罗康瑞的回归,似乎为“瑞安系”注入一针“强心剂”。瑞房正在从此前糟糕业绩以及投资者低迷的信心中慢慢走出来。

5月中旬,瑞房宣布,其供股计划合共收到22459份、涉及约196.87亿股的有效申请,超额认购9.84倍。

据罗康瑞介绍,基于今年上半年楼市有所回暖,公司在上海、大连(楼盘)、武汉的住宅项目均有不俗的销售业绩,公司今年的销售额已经达到68亿元,超过去年全年的57亿元,完成今年销售目标90亿元的超七成。“今年的情况一定会完全改观,我不会接受不改观。”罗康瑞称。目前,瑞房拥有的手头现金及银行存款为102亿元。